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Como Entender as Regras Básicas da Arquitetura em Curitiba

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Todo Arquiteto precisa conhecer e se aprofundar na legislação vigente de seu município com o intuito de elaborar e aprofundar seu projeto de arquitetura em Curitiba. Cada possibilidade encontrada e mentalizada amplia o repertório projetual, agregando ao projeto, sua estética, seu entorno e consequentemente para sua cidade. Para o construtor é imprescindível: ajuda a evitar erros que precisariam ser contornados em etapas posteriores, invariavelmente afetando o cronograma de projeto e possivelmente gerando custos indesejáveis.

Como mencionado no post anterior, por mais que o arquiteto conheça as diversas normas, decretos e boas práticas da construção, ainda existe uma variável problemática: cada cidade possui seu Zoneamento próprio e planos distintos de uso e ocupação do solo, o que dificulta muitas vezes a análise e aprofundamento da legislação. Não existe mágica: a lição de casa precisa ser feita para cada empreendimento afim de analisarmos as particularidades do lote.

O intuito dessa postagem é elucidar o papel da Arquitetura em Curitiba e como o zoneamento gera resultados diversos para os empreendimentos. Elaboramos então um experimento considerando as seguintes hipóteses:

  1. O construtor fez uma pesquisa de mercado e quer um apartamento/residência de aproximadamente 155,00m2 de área privativa coberta;
  2. Os lotes são idênticos (1.000,00m2 em terreno de 25x40m);
  3. O estudo de Arquitetura em Curitiba será feito em 3 zonas: ZR-2, ZR-4 e SE-VC;
  4. A idéia é extrair o máximo de resultado de área privativa x construída nesse estudo de viabilidade preliminar;
  5. Não serão considerados incentivos que saiam do briefing de 150m2 privativos residenciais, como coeficientes adicionais para comércio, escritórios, entre outros.

No desenvolvimento iremos demonstrar o comportamento do estudo de Arquitetura em Curitiba para cada lote e também um resultado simples de área privativa x construída focando no mercado imobiliário.

 

AO ESTUDO DE CASO

ESTUDO 1: ZR-2

O primeiro estudo é em uma ZR-2, ou ZONA RESIDENCIAL 2. Essa zona é localizada em áreas mais distantes do centro. Por consequência seu potencial construtivo é baixo, restrito ao coeficiente 1, podendo-se então construir apenas 1 vez a área do terreno, distribuindo-o por 2 pavimentos. Abaixo a tabela e a distribuição básica no lote:

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Como resultado do empreendimento em ZR-2, foi possível construir 6 residências de 2 pavimentos, estilo geminado, com uma via central. Não foi utilizada toda a área computável para esse estudo de arquitetura em Curitiba, mas foi construída praticamente a área do lote, 1.078,04m2. Ganhamos também uma área privativa adicional descoberta, que é vendida e não construída. Observação: Neste caso não foi considerado o aproveitamento do telhado que poderia causar um ganho de área privativa adicional.

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ESTUDO 2: ZR-4:

A zona ZR-4 permeia as laterais dos eixos estruturais de cidade, comportando já um número maior de pavimentos, geralmente 6 pavimentos, podendo acrescer para 8 com transferência de potencial. O coeficiente também é ampliado, podendo ser utilizada 2 vezes a área do terreno para o projeto de arquitetura em Curitiba e consequentemente sua construção.

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Como resultado desse estudo de arquitetura em Curitiba, conseguimos trabalhar com unidades próximas aos 150m2 privativos distribuídos igualitariamente em 7 pavimentos e otimizando o último tipo transformando-o em duplex aproveitando a área não computável do ático. Ainda sobram áreas no térreo que podem ser destinadas para a recreação coberta além de um garden, otimizando área computável. Os subsolos foram otimizados pensando em suprir o número mínimo de vagas para cada apartamento (3 vagas para tipos, 4 para duplex) e distribuídos igualitariamente em 2 subsolos, ganhando assim uma área permeável aos fundos e agregando um paisagismo de porte mais alto como diferencial ao empreendimento. Com a otimização das áreas do estudo de arquitetura em Curitiba chegamos a uma proporção de 0,62 de área privativa em relação a construída, o que demonstra ser um ótimo resultado.

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ESTUDO 3: SE-VIA CENTRAL:

O setor estrutural liga o norte ao sul e marca o centro do eixo trinário de Curitiba. O coeficiente de aproveitamento é o dobro do ZR-4, podendo-se construir 4 vezes o tamanho do lote. Como outro benefício para as Vias Centrais, existe o incentivo das áreas não computáveis até 10metros de altura para a implementação de lojas com galerias.

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Sistema Trinário. Fonte: URBS

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Como resultado desse estudo de arquitetura em Curitiba é possível perceber que, apesar de lotes idênticos, o estudo se revela mais complexo, pois é necessário utilizar as áreas referentes as lojas e escritórios além do briefing residencial. Possuímos assim algumas lojas (3, considerando a distribuição na fachada frontal além do acesso de veículos e de pedestres) com mezanino, além de escritórios na área superior e os apartamentos propriamente ditos, em que pela distribuição de áreas ficam próximos aos 167,70m2 privativos. A relação de área privativa x comum cai levemente em relação a ZR-4 pois a possibilidade de lojas amplia também a necessidade de mais vagas no subsolo conforme legislação vigente (7 vagas para cada loja), mas ainda sim é um ótimo resultado nessa fase de estudo de viabilidade.

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CONCLUSÕES DOS ESTUDOS DE ARQUITETURA EM CURITIBA

Dispondo de forma básica o zoneamento em um mesmo terreno com a mesma área em 3 zoneamentos diferentes, demonstramos como existe a possibilidade de ocupações completamente distintas e resultados imobiliários diversos para projetos de Arquitetura em Curitiba. O leque de opções aumentaria ainda mais levando em conta aqui particularidades de cada lote além de um briefing mais exato do construtor/proprietário. Entender essas diferenças e particularidades para o projeto de arquitetura em Curitiba são essenciais para a elaboração de estudos de viabilidade eficientes e consequentemente um bom projeto, principalmente quando falamos do atual cenário “mercado imobiliário em crise”, onde cada centímetro quadrado conta para o resultado final.

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